珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)珠海市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法的通知（珠建〔2024〕281號）

ZBGS-2024-29

各區(qū)（功能區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，****協(xié)會，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、****委員會：

現(xiàn)將《**市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹落實，實施過程中遇到問題，請徑向我局反映。

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2024年10月9日

**市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)項目招標(biāo)投標(biāo)活動，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場的公平競爭，根據(jù)《中華人民**國招標(biāo)投標(biāo)法》《中華人民**國招標(biāo)投標(biāo)法實施條例》《物業(yè)管理條例》《**經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例》《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)項目的招標(biāo)投標(biāo)活動。

第三條 市物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱“市物業(yè)主管部門”）負(fù)責(zé)依法制定全市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)政策，建立物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺，指導(dǎo)各區(qū)依法監(jiān)督本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)項目的招標(biāo)投標(biāo)活動。

各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱“區(qū)物業(yè)主管部門”）負(fù)責(zé)指導(dǎo)鎮(zhèn)街履行物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)行政監(jiān)管職責(zé)，審批協(xié)議選聘前期物業(yè)服務(wù)人申請，負(fù)責(zé)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)備案工作，按照職責(zé)處理相關(guān)信訪投訴。

****政府、街道辦事處（以下簡稱“鎮(zhèn)街”）負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)****委員會****委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)編制物業(yè)服務(wù)項目招標(biāo)文件；監(jiān)督業(yè)主、業(yè)主大會依法審議物業(yè)服務(wù)項目招標(biāo)文件，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)項目的招標(biāo)投標(biāo)活動，協(xié)調(diào)處理有關(guān)的物業(yè)管理糾紛。

第四條 物業(yè)服務(wù)項目的招標(biāo)投標(biāo)活動應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實信用原則。

第五條 任何單位和個人不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定，限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)服務(wù)人參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干預(yù)物業(yè)服務(wù)項目的招標(biāo)投標(biāo)活動。

第二章 招標(biāo)

第六條 本辦法所稱招標(biāo)人是指依法對物業(yè)服務(wù)項目提出招標(biāo)、組織招標(biāo)的建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主大會、經(jīng)業(yè)****委員會****委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)。

任何單位和個人不得將一個物業(yè)服務(wù)項目化整為零規(guī)避招標(biāo)或者為不具備投標(biāo)資格的物業(yè)服務(wù)人創(chuàng)造投標(biāo)條件。

第七條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

業(yè)主、業(yè)主大會、經(jīng)業(yè)****委員會****委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)等平臺，以招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)人，應(yīng)當(dāng)將招標(biāo)方案交業(yè)主大會審議通過，并依法按照招標(biāo)投標(biāo)程序進(jìn)行。業(yè)主、業(yè)主大會、經(jīng)業(yè)****委員會****委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)擬不通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，作出不通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人的決定，決定內(nèi)容應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示，并書面告知區(qū)物業(yè)主管部門和鎮(zhèn)街。

提倡住宅以外的其他物業(yè)服務(wù)項目的招標(biāo)人通過招標(biāo)投標(biāo)方式，選聘物業(yè)服務(wù)人。

第八條 招標(biāo)采用下列方式：

（一）公開招標(biāo)：建設(shè)單位或者其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)以在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺發(fā)布招標(biāo)公告的方式邀請不特定的物業(yè)服務(wù)人投標(biāo)；其他招標(biāo)人或者其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)以在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺或者其他公開媒介發(fā)布招標(biāo)公告的方式邀請不特定的物業(yè)服務(wù)人投標(biāo)。

（二）邀請招標(biāo)：建設(shè)單位或者其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺邀請?zhí)囟ǖ奈飿I(yè)服務(wù)人投標(biāo)；其他招標(biāo)人或者其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺或者以其他方式邀請?zhí)囟ǖ奈飿I(yè)服務(wù)人投標(biāo)。

通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人，投標(biāo)人少于三個的應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。

建筑物總面積超過三萬平方米（不包含三萬平方米）的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo)。

第九條 存在下列情形之一的，招標(biāo)人可以向區(qū)物業(yè)主管部門申請采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人：

（一）建筑物總面積不超過三萬平方米的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)過兩次邀請招標(biāo)，投標(biāo)人均少于三個的；

（二）依法應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)人的物業(yè)服務(wù)項目，委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)公開招標(biāo)，且經(jīng)過兩次公開招標(biāo)，投標(biāo)人均少于三個的；

經(jīng)招標(biāo)人申請，區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起的七個工作日內(nèi)予以批復(fù)。

第十條 鼓勵招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)實施招標(biāo)活動。

第十一條 招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)實施招標(biāo)活動。

招標(biāo)代理服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，按照等價有償原則，由招標(biāo)人和招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)協(xié)商確定，并由招標(biāo)人支付。經(jīng)招標(biāo)人和招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)約定，招標(biāo)代理服務(wù)費可以由中標(biāo)人承擔(dān)，招標(biāo)人或者招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中注明。

第十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在下列規(guī)定時限內(nèi)完成物業(yè)服務(wù)項目的招標(biāo)工作：

（一）**現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在發(fā)售前三十日內(nèi)完成；

（二）預(yù)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成；

（三）非出售的**物業(yè)服務(wù)項目應(yīng)當(dāng)在交付使用前九十日完成；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定的其他情形。

第十三條 經(jīng)業(yè)主大會表決通過，決定不再續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)人，業(yè)主、業(yè)主大會、經(jīng)業(yè)****委員會****委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域三個月前，啟動物業(yè)服務(wù)人的選聘工作。

招標(biāo)人是業(yè)主大會的，業(yè)主委****委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)履行如下職責(zé)：

（一）編制招標(biāo)公告、招標(biāo)文件；

（二）發(fā)布招標(biāo)公告及對招標(biāo)文件進(jìn)行澄清、答疑和補(bǔ)遺；

（三）依照業(yè)主大會確定的招標(biāo)事項組織開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)；

（四）依****委員會；

（五）依照本辦法答復(fù)相關(guān)異議；

（六）依照中標(biāo)結(jié)果，以業(yè)主大會名義與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章及本辦法規(guī)定的其他職責(zé)。

第十四條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)項目的特點和需要，編制招標(biāo)文件。

招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人基本情況，包括名稱、地址、聯(lián)系方式等；

（二）物業(yè)服務(wù)項目基本情況，包括物業(yè)名稱、坐落地址、四至范圍、物業(yè)類型、總占地面積、建筑物總面積、房屋幢數(shù)、房屋建筑結(jié)構(gòu)、物業(yè)功能分區(qū)、配套設(shè)備的技術(shù)參數(shù)、綠化情況及物業(yè)服務(wù)用房配置、物業(yè)專項維修資金交納情況等；

（三）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)；

（四）對投標(biāo)人及投標(biāo)文件要求，包括對投標(biāo)人的信用等級及投標(biāo)文件的格式、主要內(nèi)容、份數(shù)等；

（五）招標(biāo)活動方案，包括招標(biāo)人和招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)、開標(biāo)時間、地點、方法、程序等；

（六）評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評標(biāo)方法、定標(biāo)方法等；

（七）前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定的其他內(nèi)容。

招標(biāo)文件不得含有傾向或排斥潛在投標(biāo)人的內(nèi)容，不得將物業(yè)服務(wù)人“提供整改資金”和“帶資進(jìn)場”作為評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和定標(biāo)依據(jù)。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對投標(biāo)文件的規(guī)格、格式等方面作出說明；對招標(biāo)人和物業(yè)服務(wù)項目的情況進(jìn)行明確闡述；對投標(biāo)人的商務(wù)部分、技術(shù)部分和經(jīng)濟(jì)部分提出具體要求并確定評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法。其中技術(shù)部分的分值不得低于總分值的百分之五十。

第十五條 招標(biāo)人是業(yè)主、業(yè)主大會，經(jīng)業(yè)****委員會****委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)的應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件交區(qū)物業(yè)主管部門辦理招標(biāo)文件備案后，將招標(biāo)文件交業(yè)主大會審議、批準(zhǔn)。

業(yè)主大會會議召開前，招標(biāo)人根據(jù)業(yè)主意見修改招標(biāo)文件的，應(yīng)當(dāng)將修改后的文件按照前款規(guī)定重新備案。

招標(biāo)文件經(jīng)業(yè)主大會審議、批準(zhǔn)后不得修改。

第十六條 建設(shè)單位作為招標(biāo)人的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書十日前，持物業(yè)服務(wù)項目招標(biāo)文件、招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書、招標(biāo)****小組成員等資料，到物業(yè)服務(wù)項目所在地的區(qū)物業(yè)主管部門辦理招標(biāo)備案。

第十七條 業(yè)主、業(yè)主大會作為招標(biāo)人的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書十日前，到物業(yè)服務(wù)項目所在地的區(qū)物業(yè)主管部門再次辦理招標(biāo)備案。辦理物業(yè)服務(wù)項目招標(biāo)備案時應(yīng)當(dāng)提供以下材料：

（一）解聘原物業(yè)服務(wù)人的業(yè)主大會會議決議；

（二）委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的，提供簽訂的委托代理合同；

（三）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書；

（四）業(yè)主大會審議、批準(zhǔn)招標(biāo)文件的會議決議；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定的其他材料。

前期物業(yè)服務(wù)期間，鎮(zhèn)****小組做為招標(biāo)人的，應(yīng)當(dāng)持本條第（二）、（三）、（四）、（五）項規(guī)定的材料辦理招標(biāo)備案。

第十八條 區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案文件之日起十日內(nèi)完成備案工作，并向招標(biāo)人發(fā)出《招標(biāo)備案通知書》。區(qū)物業(yè)主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)文件有違反法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令招標(biāo)人改正。

第十九條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)持下列材料在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺或者其他公開媒介及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)布招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書：

（一）《招標(biāo)備案通知書》；

（二）營業(yè)執(zhí)****委員會、業(yè)主大會等有關(guān)主體證明材料；

（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及經(jīng)自然**部門批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃圖或規(guī)劃總平面圖復(fù)印件；

（四）授權(quán)委托書；

（五）招標(biāo)文件；

（六）招標(biāo)公告；

（七）其他材料。

公告期不少于七日。

招標(biāo)人通過邀請招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)人，應(yīng)當(dāng)向不少于三個物業(yè)服務(wù)人發(fā)送投標(biāo)邀請書。

第二十條 招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明以下主要事項：

（一）招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式；

（二）擬招標(biāo)的物業(yè)服務(wù)項目名稱、地址、建筑物總面積、竣工交付使用時間等基本情況；

（三）投標(biāo)人的資格條件和投標(biāo)截止時間；

（四）報名地點、期限以及獲取招標(biāo)文件途徑；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定的其他事項。

報名期限截止，報名的物業(yè)服務(wù)人少于三個的視為投標(biāo)人少于三個。

第二十一條 建設(shè)單位作為招標(biāo)人的，可以設(shè)置最高投標(biāo)限價，并在招標(biāo)文件中明確最高投標(biāo)限價或者最高投標(biāo)限價的計算方法。

建設(shè)單位不得規(guī)定最低投標(biāo)限價。

第二十二條 招標(biāo)人可以在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人交納投標(biāo)保證金。投標(biāo)保證金除現(xiàn)金外，****銀行****銀行保函、保兌支票、銀行匯票或者現(xiàn)金支票等。
投標(biāo)保證金不得超過擬招標(biāo)的物業(yè)服務(wù)項目在約定服務(wù)期限內(nèi)，物業(yè)服務(wù)費估算總價的百分之二，投標(biāo)保證金有效期應(yīng)當(dāng)與投標(biāo)有效期一致。

第二十三條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時間。自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，不得少于二十日。

第二十四條 招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或修改的，應(yīng)當(dāng)將澄清或者修改的內(nèi)容再次報區(qū)物業(yè)主管部門備案。在取得新的《招標(biāo)備案通知書》后，應(yīng)當(dāng)將招標(biāo)文件中澄清或者修改的內(nèi)容，在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時間至少十五日前，以書面形式通知所有的潛在投標(biāo)人。澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

潛在投標(biāo)人自收到該澄清或者修改的內(nèi)容之日起，距招標(biāo)文件要求的投標(biāo)截止時間不足十五日，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將提交投標(biāo)文件截止時間順延，順延時間不得少于十五日。

第二十五條 招標(biāo)人不得向他人透露潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的其他情況。

第二十六條 在確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價格、投標(biāo)方案等實質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判。

第三章 投標(biāo)

第二十七條 本辦法所稱投標(biāo)人是指符合招標(biāo)人確定的投標(biāo)條件參加投標(biāo)競爭的物業(yè)服務(wù)人。

第二十八條 投標(biāo)人對招標(biāo)文件有異議的，應(yīng)當(dāng)書面向招標(biāo)人提出。

投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時間內(nèi)領(lǐng)取澄清或者修改的補(bǔ)充文件，逾期未領(lǐng)取的，自行承擔(dān)由此可能產(chǎn)生的不利后果。

第二十九條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出全面響應(yīng)，投標(biāo)文件不得含有虛假承諾等不正當(dāng)競爭行為的內(nèi)容。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）投標(biāo)函。包括服務(wù)目標(biāo)、履約承諾等；

（二）技術(shù)部分。包括服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、人員配備、主要工作環(huán)節(jié)運(yùn)行程序及檢查方法、物業(yè)服務(wù)人內(nèi)部管理制度；

（三）經(jīng)濟(jì)部分。包括物業(yè)服務(wù)費、特約服務(wù)費、其他委托代理服務(wù)費等收費標(biāo)準(zhǔn)報價，物業(yè)服務(wù)費收費形式以及相應(yīng)項目的財務(wù)收支測算；

（四）商務(wù)部分。包括營業(yè)執(zhí)照、信用等級文件、經(jīng)營業(yè)績、物業(yè)服務(wù)項目主要管理人員資格證書等情況。

第三十條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求的提交投標(biāo)文件截止時間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點。招標(biāo)人或者招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。在開標(biāo)前，任何單位和個人均不得開啟投標(biāo)文件。

第三十一條 投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求的提交投標(biāo)文件截止時間前，可以補(bǔ)充、修改已提交的投標(biāo)文件。補(bǔ)充、修改的投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)按照本辦法第三十條的規(guī)定送達(dá)、簽收和保管。
在招標(biāo)文件要求的提交投標(biāo)文件截止時間后送達(dá)的補(bǔ)充、修改內(nèi)容無效。

第三十二條 投標(biāo)文件有下列情形之一的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收：

（一）逾期提交的；

（二）提交時未密封的；

（三）密封處無投標(biāo)人的法定代表人或者授權(quán)代表簽字和物業(yè)服務(wù)人公章的；

（四）未按招標(biāo)文件規(guī)定格式要求提交的；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定的其他情況。

第三十三條 招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)服務(wù)項目具體情況，可以組織所有潛在投標(biāo)人踏勘物業(yè)服務(wù)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等材料。對潛在投標(biāo)人提出的疑問，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)予以澄清，并以書面形式發(fā)送給所有的潛在投標(biāo)人。

第三十四條 投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。

投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)報價，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競爭，不得損害招標(biāo)人或其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。

投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益。

投標(biāo)人不得以****委員會委員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。

第四章 開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)

第三十五條 開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時間同一時間公開進(jìn)行；開標(biāo)地點應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點。

第三十六條 開標(biāo)由招標(biāo)人或者招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)主持，邀請所有投標(biāo)人參加。開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：

（一）由投標(biāo)人推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格等內(nèi)容；

（二）招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止日期前收到的所有投標(biāo)文件，開標(biāo)時都應(yīng)當(dāng)當(dāng)眾拆封、宣讀；

（三）應(yīng)當(dāng)記錄開標(biāo)過程，并存檔備查。

第三十七條 評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理評標(biāo)專家（以下簡稱“評標(biāo)專家”）組成，****委員會負(fù)責(zé)。

評標(biāo)委員會成員為五人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的評標(biāo)****委員會成員總?cè)藬?shù)的三分之二。

評標(biāo)委員會的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人在開標(biāo)前一個工作日內(nèi)，在區(qū)物業(yè)主管部門的監(jiān)督下，從市物業(yè)主管部門建立的專家名冊中隨機(jī)抽取，并在評標(biāo)前予以保密。評標(biāo)專家與招標(biāo)人或者投標(biāo)人存在利害關(guān)系的應(yīng)當(dāng)主動回避，不得進(jìn)入相關(guān)物****委員會；已經(jīng)進(jìn)入的應(yīng)當(dāng)更換。

第三十八條 評標(biāo)委員會成員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真、公正、誠實、廉潔地履行職責(zé)，客觀公正地評標(biāo)，遵守評標(biāo)工作紀(jì)律，對投標(biāo)文件獨立評審，提出評審意見，不受任何單位或者個人干預(yù)。

評標(biāo)委員會成員不得與投標(biāo)人或者任何與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸，不得收受投標(biāo)人及其他利害關(guān)系人的財物或者其他好處。

評標(biāo)委員會成員和與評標(biāo)活動有關(guān)的工作人員不得透露投標(biāo)文件評審和比較、中標(biāo)候選人的推薦情況以及與評標(biāo)有關(guān)的其他情況，并接受物業(yè)主管部門的監(jiān)督、檢查。

前款所稱與評標(biāo)活動有關(guān)的工作人員，****委員會成員以外，因參與評標(biāo)監(jiān)督工作或者事務(wù)性工作而知悉有關(guān)評標(biāo)情況的所有人員。

第三十九條 評標(biāo)包括評議技術(shù)標(biāo)文件、經(jīng)濟(jì)標(biāo)文件、商務(wù)標(biāo)文件和現(xiàn)場答辯。除現(xiàn)場答辯外，評標(biāo)應(yīng)當(dāng)保密進(jìn)行。

在評標(biāo)過程中召開現(xiàn)場答辯會的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注明所占評分比重。

評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評標(biāo)要求，根據(jù)投標(biāo)文件評分、現(xiàn)場答辯等情況進(jìn)行綜合評標(biāo)。

召開現(xiàn)場答辯會時，應(yīng)當(dāng)由投標(biāo)人擬定的項目經(jīng)理或者授權(quán)代表參加答辯。

第四十條 投標(biāo)文件中有含義不明確的內(nèi)容、明顯文字或者計算錯誤，評標(biāo)委員會認(rèn)為需要投標(biāo)人作出必要澄清或者說明的，可以要求投標(biāo)人作出澄清或者說明。投****委員會的要求進(jìn)行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實質(zhì)性內(nèi)容。

評標(biāo)委員會不得暗示或者誘導(dǎo)投標(biāo)人作出澄清或者說明，不得接受投標(biāo)人主動提出的澄清或者說明。

第四十一條 技術(shù)標(biāo)文件評議標(biāo)準(zhǔn)，主要包括下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等方案；

（二）人員配備；

（三）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量控制方法；

（四）創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和創(chuàng)新服務(wù)方法；

（五）物業(yè)服務(wù)人組織架構(gòu)設(shè)置和**配置方案等內(nèi)部管理制度；

（六）其他重要內(nèi)容。

第四十二條 設(shè)有經(jīng)濟(jì)標(biāo)的，經(jīng)濟(jì)標(biāo)文件評議標(biāo)準(zhǔn)，主要包括下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)服務(wù)費、特約服務(wù)費、其他委托代理服務(wù)費等收費標(biāo)準(zhǔn)的報價；

（二）物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)營成本支出測算報告或者服務(wù)酬金的比例；

（三）其他重要內(nèi)容。

第四十三條 商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)文件評議標(biāo)準(zhǔn)，主要包括下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)服務(wù)人規(guī)模和信用等級資料；

（二）經(jīng)營業(yè)績；

（三）物業(yè)服務(wù)項目主要管理人員的資格證書；

（四）其他重要內(nèi)容。

第四十四條 投標(biāo)文件評定過程應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行，****委員會成員應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）客觀、公正地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔(dān)責(zé)任；

（二）獨立評審?fù)稑?biāo)文件；

（三）嚴(yán)格按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進(jìn)行評審，并在評審結(jié)果中簽字確認(rèn)；

（四）招標(biāo)人或者招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)依法確定的其他評標(biāo)紀(jì)律。

第四十五條 評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人出具書面評標(biāo)報告。評標(biāo)報告應(yīng)當(dāng)如實記載以下內(nèi)容：

（一）評標(biāo)的基本情況；

****委員會成員名單；

（三）開標(biāo)記錄；

（四）符合要求的投標(biāo)人一覽表；

（五）評分一覽表；

（六）經(jīng)評審的投標(biāo)人排序；

（七）澄清、說明等事項紀(jì)要；

（八）廢標(biāo)情況說明；

（九）其他主要內(nèi)容。

****委員會全體成員簽字。對評標(biāo)結(jié)****委員會成員可以采用書面方式闡述其不同意見和理由。評標(biāo)委員會成員拒絕在評標(biāo)報告上簽字且不陳述理由的，視為同意評標(biāo)結(jié)論，評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)對此作出書面說明。

第四十六條 經(jīng)評審，因投標(biāo)文件存在以下情形之一，導(dǎo)致不符合招標(biāo)文件要求或者投標(biāo)文件全部無效，不符合開標(biāo)條件的，評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)否決其投標(biāo)：

（一）投標(biāo)文件未經(jīng)投標(biāo)單位法定代表人或者授權(quán)代表簽字，或者未加蓋投標(biāo)人公章；

（二）投標(biāo)人不符合法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件或者招標(biāo)文件規(guī)定的資格條件；

（三）同一投標(biāo)人提交兩個以上不同投標(biāo)文件或者投標(biāo)報價，招標(biāo)文件要求提交備選投標(biāo)文件或者投標(biāo)報價的除外；

（四）投標(biāo)報價高于招標(biāo)文件設(shè)定的最高投標(biāo)限價；

（五）投標(biāo)文件未對招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求和條件作出全面響應(yīng)；

（六）投標(biāo)人有串通投標(biāo)、弄虛作假、行賄等違法行為；

（七）存在其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的情形，導(dǎo)致不符合招標(biāo)文件要求或者投標(biāo)文件全部無效的。

依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)項目，所有的投標(biāo)均被否決或者不符合開標(biāo)條件的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新組織招標(biāo)。

第四十七條 建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主大會、經(jīng)業(yè)****委員會****委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到評標(biāo)報告之日起一個工作日內(nèi)將評標(biāo)報告在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺或其他公開媒介以及物業(yè)服務(wù)項目的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，時間不少于三個工作日。

投標(biāo)人或者其他利害關(guān)系人對評標(biāo)結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在評標(biāo)報告公示期間書面提出。建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主大會、經(jīng)業(yè)****委員會****委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到異議之日起三個工作日內(nèi)作出答復(fù)。

第四十八條 建設(shè)單位作為招標(biāo)人的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評標(biāo)結(jié)果的順序直接確定中標(biāo)人。排名第一的中標(biāo)候選人出現(xiàn)放棄中標(biāo)、因不可抗力不能履行合同，或者被查實存在影響中標(biāo)結(jié)果的違法行為等情形，不符合中標(biāo)條件的，招****委員會提出的中標(biāo)候選人名單排序依次確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人，也可以重新招標(biāo)。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中予以明確。

業(yè)主大會作為招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用票決定標(biāo)法、委托擇優(yōu)定標(biāo)法或者業(yè)主大會確定的其他方法確定中標(biāo)人，由業(yè)主大會會議表決確定并在招標(biāo)文件中載明。

票決定標(biāo)法是指通過召開業(yè)主大會會議對進(jìn)入定標(biāo)環(huán)節(jié)的合格投標(biāo)人投票表決確定中標(biāo)人。

委托擇優(yōu)定標(biāo)法是指業(yè)主大會會議****委員會經(jīng)評審擇優(yōu)確定中標(biāo)人。

鼓勵業(yè)主大會通過票決定標(biāo)法選聘物業(yè)服務(wù)人。

第四十九條 采用票決定標(biāo)法按照以下程序執(zhí)行：

（一）根據(jù)評標(biāo)報告中投標(biāo)人排序，最終按照合格投標(biāo)人數(shù)的50%（采取四舍五入取整）擇優(yōu)推薦進(jìn)入定標(biāo)環(huán)節(jié)，具體數(shù)量由業(yè)主大會會議表決并在招標(biāo)文件中載明，但原則上為三至五名；

****委員會****委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議召開十五日前將會議議題及其具體內(nèi)容、時間、地點、方式等予以公示；

（三）定標(biāo)會議應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與，對所有進(jìn)入定標(biāo)環(huán)節(jié)的合格投標(biāo)人進(jìn)行投票表決；經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，得票順序排名第一的合格投標(biāo)人為中標(biāo)人。若首輪業(yè)主大會表決中所有進(jìn)入定標(biāo)環(huán)節(jié)的合格投標(biāo)人的得票均未達(dá)到業(yè)主大會會議作出決定的比例要求，則依照首輪表決的得票順序選前兩名合格投標(biāo)人進(jìn)入第二輪投票表決。第二輪表決得票順序排名第一且達(dá)到業(yè)主大會會議作出決定的比例要求的確定為中標(biāo)人。若第二輪表決中兩個合格投標(biāo)人的得票仍未達(dá)到業(yè)主大會會議作出決定的比例要求，則本次招標(biāo)失??；

前款所稱得票順序按照所得投票業(yè)主專有部分面積數(shù)占參會業(yè)主專有部分面積總數(shù)的比例，與所得投票人數(shù)占參會業(yè)主人數(shù)的比例之和的大小確定，兩者之和相等的，所得面積數(shù)較多者排名靠前，所得面積數(shù)相等的，抽簽確定排名順序。

第五十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法公示物業(yè)服務(wù)項目的招標(biāo)文件、最高投標(biāo)限價評估報告和中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人投標(biāo)文件中的主要事項。

業(yè)主委****委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法公示物業(yè)服務(wù)項目的招標(biāo)文件和中標(biāo)人投標(biāo)文件中的主要事項。

定標(biāo)結(jié)束后三日內(nèi)，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺或其他公開媒介以及物業(yè)服務(wù)項目的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示上述資料。公示時間不少于十日。

第五十一條 公示期內(nèi)投標(biāo)人或者其他利害關(guān)系人對中標(biāo)結(jié)果提出異議的，招標(biāo)人或者招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到異議之日起三日內(nèi)做出書面答復(fù)。作出答復(fù)前，應(yīng)當(dāng)暫停招標(biāo)投標(biāo)活動。

公示期屆滿后，投標(biāo)人或者其他利害關(guān)系人提出異議的，不予受理。

第五十二條 采用票決定標(biāo)后有下列情形之一的，招標(biāo)人可以采用原招標(biāo)文件規(guī)定的定標(biāo)方法從進(jìn)入定標(biāo)環(huán)節(jié)的合格投標(biāo)人中重新確定中標(biāo)人：

（一）中標(biāo)人放棄中標(biāo)資格的；

（二）中標(biāo)人因自身原因未在規(guī)定時間內(nèi)與招標(biāo)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同的；

（三）被查實存在影響中標(biāo)結(jié)果的違法行為的。

采用票決定標(biāo)法的，將得票順序排名第二且票數(shù)達(dá)到業(yè)主大會會議作出決定的比例要求的合格投標(biāo)人作為中標(biāo)人。如沒有符合條件的合格投標(biāo)人，業(yè)主委員會按本辦法第四十九條重新召開業(yè)主大會票決確定中標(biāo)人。

第五十三條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自公示期滿之日起三十日內(nèi)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。

中標(biāo)通知書對招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力。中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果，或者中標(biāo)人放棄中標(biāo)項目的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。

第五十四條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)保存招標(biāo)投標(biāo)過程中的書面材料，包括招標(biāo)文件、中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人的投標(biāo)文件等，以及開標(biāo)、評標(biāo)過程中采集的影音資料。

第五十五條 自確定中標(biāo)人之日起十五日內(nèi)，招標(biāo)人與中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)?shù)轿飿I(yè)服務(wù)項目所在地的區(qū)物業(yè)主管部門辦理中標(biāo)備案手續(xù)。

第五十六條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)與中標(biāo)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，中標(biāo)人的投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)作為物業(yè)服務(wù)合同的附件。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得另行簽訂背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

第五十七條 中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同履行義務(wù)，不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項目。

第五十八條 招標(biāo)人或者投標(biāo)人有下列行為之一的，中標(biāo)無效：

（一）招標(biāo)人向他人透露潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量或者可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)其他情況的；

（二）招標(biāo)人違反規(guī)定，與投標(biāo)人就投標(biāo)方案等實質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行談判的；

（三）招標(biāo)人與投標(biāo)人串通投標(biāo)的；

（四）投標(biāo)人互相串通投標(biāo)的；

（五）投標(biāo)人以****委員會成員行賄等違法違紀(jì)手段謀取中標(biāo)的；

（六）投標(biāo)人以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)的；

（七）中標(biāo)人無正當(dāng)理由拒不簽訂物業(yè)服務(wù)合同的；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第五章 投訴與處理

第五十九條 投標(biāo)人或者其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動的程序不符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的，可以自知道或者應(yīng)當(dāng)知道之日起十日內(nèi)持證據(jù)資料向區(qū)物業(yè)主管部門投訴。

第六十條 區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起三個工作日內(nèi)決定是否受理投訴，并自受理投訴之日起三十個工作日內(nèi)作出書面處理決定。需要檢驗、檢測、鑒定、專家評審的，所需時間不計算在內(nèi)，因檢驗、檢測、鑒定、專家評審所產(chǎn)生的費用，由投訴人預(yù)付，最終由責(zé)任人承擔(dān)。

投訴人捏造事實、偽造材料或者以非法手段取得證據(jù)材料進(jìn)行投訴的，區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)予以駁回。

第六十一條 區(qū)物業(yè)主管部門處理投訴時，有權(quán)查閱、復(fù)制有關(guān)文件、資料，調(diào)查有關(guān)情況，相關(guān)單位和人員應(yīng)當(dāng)予以配合。必要時行政監(jiān)督部門可以責(zé)令暫停招標(biāo)投標(biāo)活動。

區(qū)物業(yè)主管部門對監(jiān)督檢查過程中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密，應(yīng)當(dāng)依法予以保密。

第六章 附則

第六十二條 本辦法自2024年11月15日起施行，有效期至2029年11月14日。